小产权房合同怎么具有法律效力？

蒋隽哲 律师

北京市京师(无锡)律师事务所

擅长：刑事案件, 交通事故, 合同纠纷, 劳资纠纷,

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那么小产权房合同怎么具有法律效力？小产权房合同的效力一直是各方关注的焦点。让我们先了解一下小产权的解释。小产权的解释主要有三种：下面就和及法网小编一起来看看吧。

一、小产权房合同怎么具有法律效力

第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。目前通常所谓的“小产权房”是上述第三种，也称“乡产权房”，指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。

这种小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也就不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。事实上，关于小产权房合同效力是否受法律保护的案例和讨论，每年在中国都会发生很多，结果也各不相同，购房者有输有赢。某个法院某个案例的成功，并不意味着小产权房屋交易就安全了，购房者选择这样的房屋，仍然要谨慎。事实上，建设部也不断提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。建设部表示，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。

有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

看完以上内容应该对“小产权房合同怎么具有法律效力”已经知晓了吧，关于本问题及法网还给大家带来了更多相关知识，如小产权房买卖合同的效力以及什么是小产权房，相信大家还是感兴趣的吧，那么下面就继续来了解一番吧。

二、小产权房买卖合同的效力

1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效。

我国法律明文规定，农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售。但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖。

2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效。

因为农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此，买卖双方所签订的房屋买卖协议，是违反我国有关法律、法规强制性规定，一般都会被认定为无效协议。

3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效。

根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

也就是说，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的。

三、什么是小产权房

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

因此，在小产权房的买卖上关于合同是否有效就要根据具体的情况进行分析，属于法律规定内的合同就是有效的，超过了法律的规定购买合同那就是无效的，所以大家在这方面就要了解清楚。如果您有其他问题，欢迎咨询及法网专业律师。